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Quels prêts immobiliers pour votre projet ?

Posté le : 29/12/2018

Le très classique prêt amortissable

Le prêt amortissable, c’est le prêt classique, celui utilisé par la majorité des acheteurs. Et celui proposé par défaut par les banques.
Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital. Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue.
S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.

Le prêt in fine pour l’optimisation fiscale
Un prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé en une seule fois, à la dernière mensualité. D'où son nom, in fine. Ce type de prêt est plus risqué. Les banques exigent donc des garanties solides pour accorder ce type de prêt, notamment un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée. Cet apport est généralement nanti sur un placement de type assurance-vie, par exemple. L’emprunteur verse ensuite chaque mois sur un contrat des sommes d’argent de manière à cumuler une épargne suffisante pour rembourser le prêt en une seule fois à la fin. En cas de défaillance, la banque est bénéficiaire du contrat d’assurance-vie.

Le prêt in fine est surtout intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier.

Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine a un impact constant sur votre IFI puisque, dans la mesure où vous ne remboursez pas de capital à la banque, la valeur vénale du bien est nulle jusqu'à la dernière mensualité. L'épargne nantie est placée sur un contrat d’assurance-vie qui fructifie, permettant d’engendrer une rente supplémentaire.

Le prêt relais destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement est une forme de prêt in fine.
Les prêts par pallier ou lissés pour augmenter sa capacité d’endettement
Le prêt "lissé" ou remboursé "par paliers" consiste à diminuer le montant des premières échéances de remboursement, le temps que l'emprunteur ait remboursé ses crédits plus anciens.
Ce « prêt gigogne » ou « prêt emboîté » permet aux emprunteurs de bénéficier d’une échéance identique tout au long du crédit, afin de conserver un taux d’endettement acceptable tout au long de leur remboursement, en aménageant une mensualité constante sur différentes lignes de crédit (prêt à taux zéro, prêt d’épargne logement, prêt classique…).
Mais dans les premiers temps, ces échéances de remboursement étant diminuées, portent en priorité sur les intérêts et les frais. Le capital à rembourser risquant alors de demeurer entier, la dette peut ne pas diminuer, voire augmenter par capitalisation des intérêts s'ils ne sont pas entièrement couverts par les échéances. Le risque est notamment important si le taux d'emprunt est variable et peut donc augmenter.

À noter que le coût de l’assurance emprunteur, traditionnellement calculé sur le montant total du prêt et sur sa durée totale, sera également moins élevé dans le cadre d’un prêt lissé du fait de la pondération réalisée entre le prêt le plus court et le plus long.

Le prêt remboursable "par paliers" lié à un taux variable peut se révéler dangereux pour l'emprunteur qui doit être informé et mis en garde par le banquier lorsque cette solution est envisagée, a rappelé récemment la Cour de cassation. Il s'agit d'avertir l'emprunteur qu'il risque de se trouver un jour dans une situation d'amortissement négatif qui augmenterait sa dette.

Car si dans un prêt à taux fixe, la mensualité est constante pendant toute la durée du prêt, dans un prêt à taux variable, la mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.

Par ailleurs, le coût total des intérêts d’un prêt à paliers est plus important qu’avec les différents crédits non lissés. Il est donc vivement recommandé de déterminer ce coût total avant et après l’opération de lissage, pour prendre sa décision en connaissance de cause.

Les prêts aidés pour augmenter son apport
Il existe toute une série de prêts aidés pour favoriser l’acquisition d’un logement pour les ménages les plus modestes. Les prêts d’aides à l’accession (prêt accession sociale, conventionné ou à taux zéro) sont destinés à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien, tandis que d’autres seront dits complémentaires au financement et ne pourront dépasser une quotité fixée par décret.
Le prêt épargne logement (PEL) est accessible à tous à condition d’avoir un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement (CEL). En savoir plus sur le prêt épargne logement.
Enfin le prêt action logement permet de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.

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